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政策加码 土拍市场或稳中回落

    近期多个热点城市先后升级调控政策,土拍市场降温明显。

  中指研究院统计数据显示,8月以来,截至20日,全国300城共推出住宅用地0.6亿平方米,同比增长近两成,环比下降7.5%;住宅用地成交0.4亿平方米,同比下降5.9%,环比下降约30%;成交楼面价同比上涨、环比下跌,土拍市场整体出现降温。业内人士表示,下半年房企拿地积极性或将下降,土拍市场热度将稳中回落。

  市场整体降温

  中指研究院数据显示,7月全国300城共推出土地2750宗,环比下降24%;推出土地面积约1.25亿平方米,环比下降16%;成交方面,全国300个城市共成交土地2571宗,环比下降7%;成交土地面积约1.07亿平方米,环比下降11%。结合土地出让金以及成交价格看,均呈现环比下降态势。

  西部证券研报称,8月10日至8月16日,100大中城市住宅用地成交建筑面积762.60万平方米,成交涨幅较前一周出现下滑,其中一线城市成交土地规划建筑面积同比保持增长;溢价率方面,100大中城市成交土地溢价为15.86%,较前一周下滑约3.01个百分点,一二三线城市溢价率分别为29.16%、8.7%和18.72%。

  中指研究院表示,整体来看,土地市场有所降温,但热点城市优质地块竞拍保持了热度。

  以北京为例,今年以来北京不限价地块供应增加,房企拿地热情高涨。8月3日,北京市出让的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块,吸引了包括中海地产、中国金茂、合生创展集团等房企参与,中海地产以66轮竞价,23.44%的溢价率竞得。

  政策有所收紧

  近期部分城市土拍政策有所收紧。8月18日,南京市发布2020年宁出第09号出让公告,这是继“限房价、竞地价”新政以来第三批公告地块。

  前两批“限房价、竞地价”政策要求是毛坯房最高售价不超限价的110%。本次则调整为涉宅地块土拍达到最高限价后,不再竞建人才房面积,改为直接现场摇号方式确认竞得人。整体来看,本次土拍政策调整包括调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量5个方面。南京房地产业协会副会长张辉称,这是对南京楼市新政“宁九条”关于“加强土地市场调控”的细化和落实,目的在于稳定市场对地价和房价的预期,促进南京房地产市场平稳健康发展。

  8月19日,江苏省自然资源厅发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》,提出重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期出台的调控政策多是房屋买卖层面,而该政策直指土拍市场,有助于从土地市场降温。在地价方面,住宅用地或成调控重点。

  日前,海南省要求严守耕地保护红线,以“零容忍”态度,坚决遏制新增违法乱占耕地建房问题。

  中指研究院企业研究总监李建桥表示,房企融资窗口期多在上半年,下半年融资收紧对房企短期资金影响较小,但融资收紧会影响到房企投资意愿和规模。

  更关注优质土地

  招商证券研报称,6月、7月的去化周期均有所上升,在库存高位下,房企未来拿地将持谨慎态度,下半年土地市场热度或回落。

  中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为,结合各城市上半年土地供应情况和政府全年供应计划来看,下半年全国住宅用地仍有放量空间,部分城市仍有优质土地出让,但预计房企拿地积极性或有所减弱。在她看来,这主要有三方面原因:一是受监管趋严、偿债高峰期来临,企业资金面承压;二是近期部分城市土地出让限制条件增多,土地政策有所收紧;三是部分房企上半年扩土储积极,预计下半年拿地将趋于谨慎。

  “上半年,受一线城市住宅用地供求大幅增长带动,全国住宅用地成交均价出现结构性上涨,随着二三四线城市住宅用地供应增多,价格上涨势头将有所缓解,下半年土地市场将稳中有所回落。”曹晶晶表示。

  川财证券认为,上半年房企新增土储达到历史峰值,进入7月以来,受政策调控影响,土地市场出现降温,预计下半年仍将保持调控基调,土地市场有望降温。在土地供应量减少的情况下,预计更多的房企将关注优质土地。

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